ПРИМЕР: Вы купили квартиру (земельный участок, нежилое помещение, садовый участок), но длительное время не регистрировали на нее право собственности, а потом узнали, что продавец оформил проданную Вам квартиру по другой сделке на другому лицо, что делать?
В данном случае возможна защита вашего права через суд. Необходимо подать исковое заявление о признании сделки недействительной и возложении обязанности возвратить имущество и вынесении решения о регистрации перехода на Вас права собственности на приобретенную квартиру.
Во-избежание повторной перепродажи приобретенной недвижимости, необходима обязательная своевременная регистрация перехода на Вас права собственности в регистрационной палате.
Кроме того, лицо, которое Вам продало недвижимость, может скончаться, тогда Вам придется признавать право собственности через суд, привлекая в качестве ответчиков наследников продавца, что также приведет к дополнительным денежным и эмоциональным затратам.
Вот один из примеров из моей практики.
№2-1419/2015
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г.Ишим 28 октября 2015 года
Ишимский городской суд Тюменской области в составе: председательствующего судьи с участием представителя истца Алпатовой И.А, ответчика ШСА, ее представителя ПЛМ при секретаре, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЗАВ к ШЮВ, ШСА о признании недействительным договора дарения 1\2 доли жилого дома, записи о регистрации права собственности, возложении обязанности возвратить 1\2 долю жилого дома, о регистрации сделки и перехода права собственности на жилой дом
УСТАНОВИЛ:
ЗАВ обратился в суд с иском к ШЮВ, ШСА о признании недействительным договор дарения 1\2 доли жилого дома расположенного по адресу: Тюменская область, г.Ишима,ул. «..», 40, признании недействительной запись о регистрации за ШСА. право собственности, о признании права собственности за ним на жилой дом по ул. «…» , 40 .
Требования мотивированы тем, что 25.12.2004 года он дал взаймы денежные средства ШЮВ в размере 500000 руб. с выплатой 50000 рублей процентов за пользование кредитом на покупку дома, которые он должен был возвратить до декабря 2010 года. В связи с тем, что в установленный срок деньги не были отданы, то они договорились, что ШЮВ. в счет долга передает ему по договору купли-продажи от 25.12.2012 г. жилой дом по адресу: Тюменская область г. Ишим ул. «…» д. 40, в собственность. Договор купли-продажи заключенный между ним и ответчиком соответствует всем требованиям ст.ст. 549, 550, 554-556 ГК РФ, так как сделка совершена в надлежащей письменной форме, она содержит все существенные условия, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, согласована цена на указанную недвижимость, имущество передано от продавца покупателю. Они договорились, что после продажи дома ШЮВ сохраняет за собой право проживания в нем. В мае 2015 года он обратился к ответчику с просьбой зарегистрировать переход права собственности по заключенному договору купли-продажи от 25.12.2012 года, но ШЮВ сообщил ему, что он не может зарегистрировать договор, так как он подарил половину дома жене ШСА.
Для того чтобы проверить данную информацию он обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тюменской области и запросил информацию о правах на жилой дом № 40 по ул. «…» г. Ишима.
Была получена выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним № 0000, по которой собственниками дома являются в равных долях ШЮВ и ШСА. Считает , что после заключения договора купли-продажи дома он являлся законным владельцем дома и имеет право на защиту в силу ст.305 Гражданского кодекса РФ.
Несмотря на тот факт, что право собственности по договору купли-продажи от 25.12.2012 года зарегистрировано не было, он является законным владельцем дома, в связи с тем, что денежные средства за вышеуказанный дом были полностью получены ответчиком, имущество передано в его владение, поэтому он не имел право производить его отчуждение. Заключенный между ШЮВ и ШСА договор дарения 1\2 доли дома по адресу: Тюменская область г. Ишим ул. «…» д. 40, нарушает его права и причиняет имущественный ущерб, поэтому является недействительным.
Истец ЗАВ в суд при надлежащем извещении о времени и месте -рассмотрения дела не явился, его представитель Алпатова И.А. действующая по нотариальной доверенности от 18 июня 2015 года ( л.д. 12) изменила предмет исковых требований ( л.д. 29-30,52, 63 ) , с учетом последних изменений просила признать недействительным договор дарения 1\2 доли жилого дома по ул. «…», 40, недействительной запись о регистрации права собственности на 1\2 долю дома и на 1\2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок по указанному адресу, обязать ШСА возвратить 1\2 долю в праве общей долевой собственности на дом по ул. «…», 40 истцу, вынести решение о регистрации сделки купли-продажи жилого дома от 25 декабря 2012 года и о регистрации перехода права собственности на указанный дом от ШЮВ к ЗАВ. Алпатова И.А. считает, что ШЮВ действовал недобросовестно, после продажи ему жилого дома по ул. «…», 40, злоупотребил своим правом, с целью уклонения от регистрации сделки и права собственности за ним подарил 1\2 долю указанного жилого дома своей супруге ШСА, сделка была совершена с целью противоправной основам правопорядка и нравственности, в связи с чем договор дарения является ничтожным. Кроме того, в связи с дарением 1 2 доли дома за ШСА как за собственником зарегистрировано право на земельный участок с кадастровым номером 0000, регистрация которого также является недействительной в силу ничтожности договора дарения.
Ответчик ШЮВ иск признал в полном объеме, в суде пояснил, что ЗАВ является его племянником, 25 декабря 2004 года он дал ему взаймы денежные средства в сумме 500000 рублей на приобретение и ремонт жилого дома по ул. «…», 40 г.Ишима, долг он должен был ему возвратить в декабре 2010 года с процентами в сумме 50000 рублей, он в то время планировал работать на Севере и считал, что рассчитается с ним, но рассчитаться не смог и они заключили с ЗАВ договор купли- продажи указанного жилого дома 25 декабря 2012 года, денежные средства, которые он был должен ЗАВ, зачли в счет оплаты стоимости дома, дом он передал ЗАВ по акту передачи, но остался проживать в доме с согласия ЗАВ.
24 декабря 2012 года он заключил брак с ШСА, с которой проживал в данном доме ранее. В июне 2013 года он подарил 1\2 долю указанного дома ШСА, так как она узнала о том, что дом ему не принадлежит фактически, плакала, уговаривала его и он решил, что со здоровьем у него не очень хорошо, после его смерти пусть разбираются как хотят и подарил ей половину дома. В декабре 2014 года к нему обратился ЗАВ с целью зарегистрировать договор купли продажи дома , он ему сообщил, что он не может зарегистрировать договор купли-продажи дома, так как подарил 1\2 долю супруге. В настоящее время требования ЗАВ признает, ему стыдно, что он обманул его, деньги отдать за дом не имеет материальной возможности.
Ответчик ШСА., ее представитель ПЛМ., действующая по нотариальной доверенности от 24 сентября 2014 года ( л.д.40) с иском не согласны , в суд представлены письменные возражения ( л.д. 37), согласно которых ответчик считает договор купли-продажи жилого дома от 25 декабря 2012 года незаключенным, так как он не прошел государственную регистрацию, не зарегистрирован переход права собственности на указанный жилой дом, прошло много времени после заключения договора до момента обращения истца к ШЮВ. о регистрации сделки и права собственности, ШЮВ. за пределы г.Ишима не выезжал, возможность зарегистрировать указанную сделку имелась. В суд не представлено доказательств, произведенных расчетов за дом ЗАВ., в договоре не указано, что оплата произведена в счет договора займа. Истец не осуществил фактического принятия жилого дома, не оплатил за него цену, указанную в договоре, не зарегистрировал договор в регистрационной службе ШЮВ был вправе распорядиться своим домом и подарить 1\2 долю ШСА, данный договор зарегистрирован в регистрационной службе. ШСА проживает в указанном доме и пользуется своей долей имущества, вкладывает денежные средства в ремонт дома, за период ее проживания в доме проведено отопление, установлена новая кровля и крыша, новые ворота и забор, построена баня, заведена в дом вода, установлена сантехника. ШСВ. считает, что истек срок исковой давности признании сделки недействительной - один год, о том, когда ЗАВ мог узнать о сделке, суду не пояснила.
Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Тюменской области в суд при надлежащем извещении не явился, в суд поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя .
Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих по делу, изучив письменные доказательства, считает требования истца , подлежащими удовлетворению.
Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что ШЮВ взял в долг по расписке (л.д. 7) у ЗАВ 500000 рублей на приобретение жилого дома и его ремонта по ул. «..» 40, который обязуется возвратить до декабря 2010 года с учетом процентов за пользование в сумме …, передача денег была произведена в присутствии свидетеля С.
ШЮВ не оспаривает, что указанный в расписке долг им не возвращен, жилой дом им приобретен….
Согласно договору купли продажи жилого дома от 25 декабря 2012 года ШЮВ. продал жилой дом по ул. «…» 40 ЗАВ за 550000 рублей, расчет между сторонами произведен до подписания настоящего договора. Покупатель приобретает право собственности на жилой дом после регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-ненецкому автономным округам. В приобретаемом доме зарегистрирован ШЮВ.( л.д. 8)
Согласно передаточному акту от 25 декабря 2012 года ШЮВ. передал дом по ул. «…», 40 ЗАВ., а ЗАВ. принял указанный жилой дом.( л.д. 9).
Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 02 июня 2015 года следует, что ЗАВ. получил информацию о том, что ШСА является собственником 1\2 доли дома по ул. ... ( л.д. 10).
В судебное заседание ответчиком ШСА был представлен договор дарения от 07 июня 2013 года ( л.д. 42), заключенный с ШЮВ, по которому он подарил ей 1\2 долю жилого дома по ул. «..» 40 г.Ишима ШСА. В п.7 договора указано, что даритель гарантирует, что до подписания настоящего договора указанная 1\2 доля никому не продана, не подарена, не заложена, в споре и под арестом не состоит.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 26 июня 2013 года зарегистрировано право общей долевой собственности за ШСА на 1\2 долю в жилом доме по ул. «…» 40 г.Ишима ( л.д. 41).
Также за ШСА на основании договора дарения от 07 июня 2013 года, свидетельства о праве собственности на землю от 17 марта 1993 года № 3781 зарегистрировано право собственности на 1\2 долю земельного участка по ул. «…», 40, кадастровый номер 0000( л.д. 43).
Согласно свидетельству о заключении брака ШЮВ и ШСА состоят в браке с 24 декабря 2012 года. ( л.д. 44).
В соответствии со ст.549 Гражданского кодекса РФ( в редакции на момент заключения договора) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Как следует из ст.550,556 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Согласно ст.558 Гражданского кодекса РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии со ст.165 Гражданского кодекса РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Согласно ст.551 Гражданского кодекса РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава- исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Согласно п.60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных е защитой права собственности и других вещных прав" пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой столоне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче ( п.61).
При заключения договора купли - продажи жилого дома от 25 декабря 2012 года ШЮВ, ЗАВ соблюдены требования, предъявляемые к сделке по купле-продаже недвижимости, а именно письменная форма сделки, в договоре обозначен предмет продажи- жилой дом по ул. «..» 40, составлен передаточный акт на имущество, после составления которого договор считается исполненным, между сторонами имелось соглашение о проживании ШЮВ в доме, достигнуто соглашение из цене сделки, указано, что расчет по договору произведен до его подписания. Указанные обстоятельства не оспариваются ШЮВ при рассмотрении дела.
Ответчиком ШСА не представлены доказательства, опровергающие вышеуказанные обстоятельства.
В соответствии со ст.572 Гражданского кодекса РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
На момент заключения договора дарения 1/2 доли жилого дома по ул. «…», 40 - указанный жилой дом был продан ЗАВ, при этом ШЮВ были переданы денежные средства за дом в сумме 550000 рублей, составлен акт передачи жилого дома по договору купли-продажи, сделка была исполнена.
ШЮВ пользовался указанным домом, но владельцем его не являлся, в связи с чем не имел право распоряжаться указанным домом…..
Руководствуясь ст.ст.56, 98, 194-198 ГПК РФ, ст. ст. 165, 551 Гражданского кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ЗАВ удовлетворить.
Признать недействительным договор дарения 1\2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: Тюменская область г. Ишим ул. «..» д. 40, заключенный между ШЮВ и ШСА.
Признать недействительной запись о государственной регистрации права собственности за ШСА на 1\2 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: Тюменская область г. Ишим ул. «…» д. 40.
Обязать ШСА возвратить ЗАВ 1\2 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: Тюменская область г. Ишим ул. «..» д. 40.
Зарегистрировать договор купли-продажи от 25 декабря 2012 года, заключенный ШЮВ и ЗАВ жилого дома, расположенного по ул. «…», 40 г.Ишима Тюменской области.
Зарегистрировать переход права собственности от ШЮВ к ЗАВ по договору купли- продажи от 25.12.2012 года на жилой дом, расположенный по адресу: Тюменская область г. Ишим ул. «..» д. 40.